ГП — генеральный план: состав, нормы, этапы и виды

ГП — генеральный план: состав, этапы разработки, нормы и виды для разных объектов

Генеральный план (ГП) — ключевой раздел проекта, где на одной карте сходятся архитектура, инженерные сети, транспорт, пожарные проезды, благоустройство и озеленение. Корректный генплан застройки ускоряет экспертизу и стройку, снижает риски по сетям и водоотводу. В статье разбираем, что такое генеральный план участка, какие документы нужны (ГПЗУ, топосъёмка 1:500), каковы этапы разработки и нормативные документы (СПДС, ПП №87, СП 42.13330), а также виды генпланов — для ПД, РД, промпредприятий и ИЖС. Эксперты инжиниринговой компании «ПСК‑ТОТАЛ» делятся чек-листами и примерами.

Генеральный план — что это и зачем он нужен

Генеральный план — графическая и текстовая часть проекта, отражающая размещение зданий и сооружений на земельном участке, вертикальную планировку, транспортные связи, водоотвод и ливневую канализацию, инженерные сети, пожарные проезды, благоустройство и озеленение, а также охранные зоны и ограничения.
В ПД по ПП №87 общим аналогом для экспертизы выступает «Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)», а в РД — том/марка ГП (генплан) с детализацией.
ГП служит «координатной сеткой» для всех смежных разделов: АР/КР, ОВ, ВК, ЭОМ, ТХ, ПБ, ООС, ПОС.

Нормативные документы для генерального плана

ПП РФ №87 — состав проектной документации (СПОЗУ, разделы ООС, ПБ и др.).
ГОСТ 21.508‑93 (СПДС) — правила выполнения чертежей генерального плана: масштабы, подписи, условные обозначения, спецификации.
ГОСТ 21.101‑2020, ГОСТ 21.110‑2013 (СПДС) — общие и текстовые требования к оформлению.
СП 42.13330 «Градостроительство» — планировочные нормы, отступы, инсоляция, доступность, улично‑дорожная сеть.
СП 59.13330 — доступность МГН (подходы, уклоны, парковки).
СП 7.13130 / СП 4.13130 — ключевые требования по пожарной безопасности (проезды, разрывы, гидранты).
Дополнительно: регламенты местных ПЗЗ, красные линии, сервитуты, охранные зоны (энергетика, связь, газ, водные объекты).

Состав генерального плана (ГП): что должно быть на листах и в записке

Графическая часть (по ГОСТ 21.508‑93)

План генеральный (обычно М 1:500 / 1:1000): здания, отметки, покрытия, бордюры, пожарные проезды, площадки, парковки, остановки.
Вертикальная планировка: проектные/существующие отметки, уклоны, перепады, «баланс земляных масс», подпорные стены, откосы.
Схема водоотвода/ливнёвой канализации: водосборные площади, лотки, дождеприёмники, коллекторы, ЛОС (если требуется).
Инженерные сети: трассы ВК, ТС/ИТП, ЭОМ, связи, освещение, колодцы, камеры, охранные зоны.
Благоустройство и озеленение: покрытия (ведомость), дендроплан, МАФ, освещение, урны/лавочки, велопарковки.
Транспорт и парковки: ширины полос, габариты площадок, схемы въездов, радиусы.
Пожарная безопасность: подъезды к фасадам, разворотные площадки, гидранты/пожстВ, разрывы.

Текстовая часть (пояснительная записка к ГП)

Исходные данные (ГПЗУ, топосъёмка 1:500, ТУ, ПЗЗ), краткое описание участка.
Принятые планировочные решения (посадки зданий, отметки входов).
Дорожно‑тропиночная сеть, типы покрытий (ведомость).
Водоотвод и ливнёвка (расчётные притоки, трассы, ЛОС).
Инженерное благоустройство (освещение, малые формы).
Пожарные проезды и гидранты (схема, соответствие СП).
Мероприятия МГН (уклоны пандусов, тактильные указатели, места на парковке).
Охрана окружающей среды (сохранение зелени, компенсационные посадки).
Согласования/ограничения (охранные зоны, красные линии).

Этапы разработки генплана: от ГПЗУ до выпуска тома ГП

1) Сбор исходных данных

ГПЗУ (градостроительный план ЗУ), выписки из ПЗЗ, договор аренды/собственность.
Топографическая съемка М 1:500 в актуальной редакции (не старше 1 года для городской среды).
Технические условия (ВК, тепло, электричество, связь), исходные по дорогам/съездам.
Археология/охранные зоны, красные линии, водоохранные/санитарные зоны.

2) Предварительная схема и вариантность

Несколько вариантов посадки: ориентация по инсоляции/ветрам, логистика дворов и погрузки, пожарные проезды.
Проверка радиусов и габаритов спецтехники (автопожарная, мусоровоз, фуры).

3) Вертикальная планировка и водоотвод

Отметки входов/полов, проектные уклоны дворов, пандусы, водосборные контуры.
Баланс земляных масс (срезка/насыпь), решение подпорных стен.
Схема дождеприёмников и лотков, трасса ливнёвки до ЛОС/врезки.

4) Инженерные сети и увязка с генпланом

Выбор трасс минимальной длины с учётом охранных зон и коллизий.
Узлы пересечений, камеры/колодцы вне проездов/пешеходных переходов.
Площадки ТП/ИТП, шкафы связи, опоры освещения.

5) Благоустройство, озеленение, МГН

Типы покрытий: асфальтобетон, тротуарная плитка, тактильные элементы.
Озеленение (газоны/деревья), дендроплан и перечёт по сохранению/компенсации.
Доступность МГН: уклоны ≤ нормативных значений, бордюрные пандусы, навигация.

6) Визирование сетевиков/владельцев дорог (по необходимости) и выпуск

Межведомственные согласования (съезды, вырубки, выносы сетей).
Выпуск тома ГП (РД) и/или СПОЗУ (ПД), подпись ГИПа, лист регистрации изменений.

Виды генеральных планов: чем отличаются и когда применять

Генеральный план в ПД (СПОЗУ) vs в РД (ГП)

СПОЗУ — «общая карта» для экспертизы; содержит посадки, связи, водоотвод, ограничения.
ГП (РД) — детализированная рабочая «на стройку»: отметки, ведомости покрытий, спецификации МАФ, узлы примыканий.

Генплан промпредприятия

Логистика грузопотоков, площадки погрузки, санитарно‑защитные зоны, технологические проезды, пожарные резервуары.
Усиленная пыле/шумозащита, раздельные потоки персонал/грузы/опасные вещества.

Генплан жилого/общественного комплекса

Двор без машин (или со спецпроездом), парковки (гостевые/инвалидные), детские/спортивные площадки, озеленение.
Инсоляция, безопасность пешеходов, доступность МГН.

Генеральный план участка ИЖС

Посадки дома/хозпостроек, септик/скважина (санитарные расстояния), заезды, ливнёвка, УГВ/дренаж, зоны отдыха.
Отступы от границ/красных линий по ПЗЗ.

Реконструкция/перепрофилирование

Увязка со сложившимися отметками и сетями, выносы/перекладки, компенсационное озеленение.

Генплан, СПОЗУ, ГПЗУ, СГП — в чём разница

ГП (генеральный план) — рабочая документация (марка ГП), графика+записка.
СПОЗУ — раздел ПД для экспертизы (схема планировочной организации ЗУ).
ГПЗУ — исходный градостроительный документ о параметрах участка (не проект!), задаёт красные линии, градрегламенты, ТЭП.
СГП (строительный генеральный план) — временная схема для ПОС/ППР (бытовки, краны, склады, временные сети), не путать с ГП.

Транспорт и пожарные проезды в генплане

Ширины проездов, радиусы разворотов, разворотные площадки для пожарной техники, подъезд к фасадам по СП 7/СП 4.13130.
Парковки: ширина мест/проездов, инвалидные места у входов, карманы посадки/высадки.
Ограждения, болларды, барьеры — где нужны и как не мешать МЧС.

Водоотвод и ливневая канализация на генплане

Проектные уклоны покрытий (2–3%), лотки/дождеприёмники в нижних точках.
Разделение чистого и загрязнённого стоков, локальные очистные (ЛОС) для парковок/погрузки.
Исключение сброса на соседние участки; снежные площадки и места складирования.

Вертикальная планировка и баланс земляных масс

Отметки входов/пандусов, исключение «порогов» и затеканий.
Подпорные стены/габионы, план сечений, защита корней сохраняемых деревьев.
Баланс «срезка/насыпь» — оптимизация вывоза/подвоза грунта.

Благоустройство и озеленение (дендроплан)

Ведомость покрытий (АСБ, ФЭМ, гранит, РП).
Дендроплан: перечёт, сохраняя ли ствольные, компенсационные посадки, биогрунт, автополив, газоны/цветники.
Освещение: опоры, светильники, классы освещённости площадок/проездов.

Оформление генерального плана по СПДС: чек-лист

Масштаб М 1:500/1:1000; система координат и высот, рамка и штамп по ГОСТ 21.101.
Единая легенда условных обозначений (сетей, покрытий, озеленения, МАФ).
Спецификация элементов благоустройства/освещения, ведомость покрытий.
Слои: существующее/проектируемое (разные типы линий/цвета).
Ссылки на листы смежных разделов (ОВ, ВК, ЭОМ), перечень приложений.

Типичные ошибки и замечания экспертизы по ГП

Несоответствие СПОЗУ ↔ ГП (разные посадки/отметки). Решение: единый мастер‑макет.
Нет пожарных проездов или не соблюдены минимальные ширины/радиусы. Решение: проверка по СП 7/СП 4.
Ошибки водоотвода: отсутствие уклонов, дождеприёмники в верхних точках. Решение: вертикалка от дверей к лоткам.
Коллизии сетей: пересечения без отметок/высот. Решение: сводная модель, коллиз‑чек.
Игнор ПЗЗ/красных линий: выход зданий/ограждений. Решение: сверка с ГПЗУ/ПЗЗ.
МГН: уклоны пандусов > нормы, нет тактильных дорожек. Решение: корректировать уклоны, добавить навигацию.

Мини‑таблица «Раздел ГП → что включает → на что ссылается»

Генплан (план): посадка, покрытия, проезды → ПП №87, ГОСТ 21.508.
Вертикальная планировка: отметки, уклоны, баланс → СП 42.13330.
Водоотвод/ливнёвка: лотки, ДПП, ЛОС → СП по водоотведению + местные условия.
Благоустройство/озеленение: покрытия, МАФ, дендро → СП 42.13330, СП 59.13330 (МГН).
Пожарная безопасность: подъезды, гидранты → СП 7.13130/СП 4.13130.
Инженерные сети: трассы/колодцы → профильные СП, ТУ.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Чем отличается СПОЗУ от генерального плана?

— СПОЗУ — раздел ПД для экспертизы; генеральный план (ГП) — рабочий том с деталями для строительства. По сути это разные стадии детализации одной логики.

Какие документы нужны для старта генплана?

— ГПЗУ, топосъёмка 1:500, ТУ на подключения, ПЗЗ и ограничения (красные линии, охранные зоны), исходные по транспортному подключению.

Что обязательно предусмотреть в генплане?

— Пожарные проезды, доступ МГН, вертикальную планировку (уклоны/отметки), водоотвод/ливнёвку, инженерные сети, озеленение/благоустройство и соответствие ПЗЗ.

Как проверить, что генплан оформлен по СПДС?

— Масштаб, рамка/штамп, легенда, слои «существ./проект», спецификации и ведомости, ссылки на смежные листы, единая нумерация по ГОСТ 21.101/21.508.

Генплан для ИЖС — это тоже ГП?

— Для ИЖС часто делают упрощённый генеральный план участка с посадкой дома, отступами, септиком/скважиной, ливнёвкой и подъездами; нормы задают местные ПЗЗ и СанПиН.

Нужен ли строительный генеральный план (СГП)?

— СГП обязателен в составе ПОС/ППР — это временная схема стройки (бытовки, краны, склады, временные сети). Он дополняет, но не заменяет ГП.

Генеральный план — «сквозной» раздел, который увязывает архитектуру, сети, транспорт и безопасность на участке. Сильный ГП опирается на ПП №87, СПДС (ГОСТ 21.508/21.101), СП 42.13330, учитывает ГПЗУ/ПЗЗ и решает три задачи: корректная посадка зданий, надёжный водоотвод и безопасные пожарные проезды. Добавьте продуманное благоустройство, МГН и озеленение — и генплан безболезненно пройдёт экспертизу и точно ляжет «в землю» на стройке.